hợp đồng thuê nhà vô hiệu khi nào

Một hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung được cộng đồng, xã hội tôn trọng, thừa nhận. Điều cấm là những quy định của luật không cho Có thể thấy hợp đồng tín dụng là một loại hợp đồng dân sự, do đó hợp đồng tín dụng hoàn toàn có thể bị vô hiệu nếu rơi vào các trường hợp hợp đồng vô hiệu được quy định trong Bộ luật dân sự 2015. Có hai trường hợp hợp đồng vô hiệu là vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu tuyệt đối Hợp đồng vô hiệu khi nào. tài sản cho B nhưng lại làm hợp đồng giả tạo là hợp đồng tặng cho để không phải đóng thuế cho nhà nước, khi đó hợp đồng tặng cho bị coi là vô hiệu còn hợp đồng bán tài sản vẫn có hiệu lực. Theo đó, Tòa án cả hai cùng có lỗi tương đương với nhau làm cho hợp đồng thuê nhà vô hiệu vì vậy thiệt hại bên nào bên đó chịu, không ai phải bồi thường. Trong Bản án số 588, Tòa án tính tổng thiệt hại rồi tính thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi. Việc áp dụng pháp luật trong Bản án số 588 phù hợp với Nghị Quyết 01. Xác định mức thiệt hại Theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 thì khi hợp đồng thuê nhà vô hiệu, hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận do không làm phát sinh giao dịch. Tuy nhiên bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, Đồng thời tại khoản 4, Điều 132 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Site De Rencontre De Femme Gratuit Somme 80. Hợp đồng thuê nhà vô hiệu khi nào là câu hỏi dành được nhiều sự quan tâm của bạn đọc. Hình thức của HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê nhà. Khi giao kết hợp đồng thuê nhà tiềm ẩn rất nhiều rủi ro dẫn đến vô hiệu hợp đồng. Vậy khi nào hợp đồng sẽ vô hiệu? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây để nắm rõ thông tin. Mục LụcQuy định pháp luật về vô hiệu của hợp đồng thuê nhàĐiều kiện để hợp đồng thuê nhà có hiệu lựcĐiều kiện về nội dung của hợp đồng thuê nhàĐiều kiện về hình thức của hợp đồng thuê quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệuGiải quyết tranh chấp khi hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu Quy định về hợp đồng thuê nhà Căn cứ tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Hợp đồng thuê nhà là một trong những văn bản quan trọng thể hiện ý chí, sự thỏa thuận giữa người đi thuê nhà và người cho thuê nhà về mục đích cho thuê nhà để ở, kinh doanh,.., giá thuê, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà, nghĩa vụ cải tạo, sửa chữa nhà ở và các vấn đề khác do hai bên tự nguyện thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Điều kiện để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà Điều kiện về nội dung của hợp đồng thuê nhà Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng thuê nhà được xác lập; Mục đích và nội dung của việc thuê nhà và cho thuê nhà không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người thuê nhà và người cho thuê nhà xác lập hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc. Điều kiện về hình thức của hợp đồng thuê nhà. Tại khoản 2, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Dẫn theo đó, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hình thức của hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản, không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu ký hợp đồng với một tổ chức, các nhân hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong trường hợp này phải áp dụng theo mẫu ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ. Hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệu Hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau Khi hợp đồng thuê nhà vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Do đó có thể thấy rằng việc hợp đồng dân sự vô hiệu là hợp đồng mà không được pháp luật thừa nhận, do đó các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để xác định thiệt hại do đã dẫn đến tình trạng vô hiệu của hợp đồng dân sự. Giải quyết tranh chấp khi hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu Theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 thì khi hợp đồng thuê nhà vô hiệu, hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận do không làm phát sinh giao dịch. Tuy nhiên bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, Đồng thời tại khoản 4, Điều 132 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Nếu đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trên đây là nội dung tư vấn về các trường hợp Hợp đồng thuê nhà vô hiệu khi nào? Nếu có bất kì vướng mắc liên quan đến pháp luật hợp đồng, quý khách hàng hãy liên hệ với Chuyên Tư Vấn Luật theo HOTLINE 1900 63 63 87 để được LUẬT SƯ HỢP ĐỒNG hỗ trợ tư vấn tận tình, chu đáo. Xin cảm ơn. Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Võ Tấn Lộc Lĩnh vực tư vấn Hợp Đồng, Dân Sự, Sở Hữu Trí Tuệ Trình độ đào tạo Đại học Luật Số năm kinh nghiệm thực tế 8 năm Tổng số bài viết 332 bài viết Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng thương mại được xác lập, thực hiện giữa chủ thể nhằm mục đích sinh lợi. Khi các bên đã ngồi lại thảo luận, ký kết một hợp đồng thì luôn mong muốn hợp đồng đó được thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, có thể là chủ quan hay khách quan mà hợp đồng có thể bị vô hiệu. Vậy, hợp đồng thương mại vô hiệu khi nào? Hợp đồng thương mại vô hiệu trong trường hợp nào Mục LụcĐịnh nghĩa như thế nào là hợp đồng thương mại vô hiệu?Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thương mại?Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng thương mạiĐiều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng thương mạiĐiều kiện về tính tự nguyện của các bênCác trường hợp hợp đồng thương mại vô hiệu cụ thể Định nghĩa như thế nào là hợp đồng thương mại vô hiệu? Trong Luật Thương mại không có quy định cụ thể về hợp đồng thương mại vô hiệu, do đó, khi xem xét hợp đồng thương mại có vô hiệu không phải xem các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 BLDS. Theo đó, hợp đồng thương mại vô hiệu khi không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng, giao dịch dân sự khoản 1 Điều 407 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thương mại? Căn cứ theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, hợp đồng thương mại có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Các điều kiện cụ thể khác mà pháp luật chuyên ngành tùy theo từng hợp đồng cụ thể nếu có Bên cạnh đó, hình thức của hợp đồng thương mại là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng thương mại Khi tham gia ký kết, thực hiện hợp đồng thương mại, các chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Theo đó, đối với cá nhân phải đủ tuổi luật định và không bị mất, hạn chế năng lực hành vi pháp luật dân sự. Trong trường hợp chủ thể trong hợp đồng thương mại là thương nhân thì phải đáp ứng các điều kiện hoạt động, đăng ký kinh doanh nhất định. Phải đáp ứng điều kiện chủ thể khi ký kết hợp đồng thương mại Ngoài ra, thẩm quyền ký kết đóng vai trò quan trọng về chủ thể ký kết. Người ký hợp đồng phải có thẩm quyền đại diện ký kết hợp đồng, có thể là đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền và có quyền xác lập, thực hiện hợp đồng trong phạm vi quyền hạn đại diện. Nếu người đại diện xác lập, ký kết hợp đồng mà không có thẩm quyền hoặc vượt quá phạm vi đại diện thì hợp đồng đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện. Trừ trường hợp người được đại diện đồng ý, công nhận; biết mà không phản đối trong thời gian hợp lý hay người được đại diện có lỗi dẫn đến người đã giao dịch không biết mình không có thẩm quyền hoặc vượt quá phạm vi đại diện Điều 142, 143 BLDS 2015. Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng thương mại Thứ nhất, mục đích và nội dung của hợp đồng thương mại không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Mục đích của hợp đồng là lợi ích mà các chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Thứ hai, hàng hóa, dịch vụ là đối tượng của hợp đồng không bị phải là đối tượng bị cấm kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tùy thuộc từng giai đoạn của nền kinh tế, xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước mà những hàng hóa, dịch vụ bị cấm kinh doanh được pháp luật quy định một cách phù hợp. Điều kiện về tính tự nguyện của các bên Theo đó, khi tiến hành giao kết hợp đồng thương mại, các bên phải hoàn toàn tự nguyện, tự do ý chí thỏa thuận với nhau. Nếu đồng ý với các điều khoản thì tiến hành đặt bút ký hợp đồng. Còn nếu không thì có thể thỏa thuận lại, khi nào đạt được sự thống nhất chung thì mới ký kết. Ngược lại, trong trường hợp giao kết hợp đồng mà bị ép buộc, đe dọa thì không gọi là tự nguyện giao kết, kết quả dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Ngoài ra, hình thức của hợp đồng thương mại cũng là một yếu tố quan trọng góp phần làm cho hợp đồng có hiệu lực, nếu pháp luật quy định hợp đồng đó phải tuân thủ hình thức. Hình thức hợp đồng có thể bằng văn bản, bằng miệng hoặc bằng hành vi và bắt buộc/không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các bên phải tự nguyện về mặt ý chí ký kết hợp đồng thương mại Các trường hợp hợp đồng thương mại vô hiệu cụ thể được quy định tại BLDS 2015 từ Điều 123 đến Điều 129 và Điều 408 BLDS 2015, đó là Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội Điều 123; Hợp đồng vô hiệu do giả tạo Điều 124; Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện Điều 125; Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn Điều 126; Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Điều 127; Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình Điều 128; Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức Điều 129; Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được Điều 408. Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề “Hợp đồng thương mại vô hiệu khi nào?”. Nếu quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần giải đáp hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng phản hồi ngay hoặc liên hệ trực tiếp với Chuyên Tư Vấn Luật qua hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Võ Tấn Lộc Lĩnh vực tư vấn Hợp Đồng, Dân Sự, Sở Hữu Trí Tuệ Trình độ đào tạo Đại học Luật Số năm kinh nghiệm thực tế 8 năm Tổng số bài viết 332 bài viết HĐTN vô hiệu là hợp đồng mà không được pháp luật thừa nhận, do đó các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để xác định thiệt hại do đã dẫn đến tình trạng vô hiệu của HĐTN. Trong bài viết này, Doanh Nhân Sài Gòn xin giới thiệu các vấn đề pháp lý đối với hợp đồng thuê nhà HĐTN vô hiệu và các trường hợp chấm dứt thuê nhà, do Tiến sĩ Nguyễn Vinh Huy – Chủ tịch sáng lập Hệ thống luật Thịnh Trí, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, trực tiếp giải đáp. Xem thêm Hợp đồng thuê nhà vô hiệu khi nào Hợp đồng thuê vô hiệu HĐTN bị vô hiệu khi không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ Luật Dân sự BLDS năm 2015, trừ trường hợp BLDS năm 2015 có quy định khác. Theo đó, HĐTN sẽ bị vô hiệu khi chủ thể ký HĐTN không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với việc xác lập HĐTN; hai bên hoặc một trong hai bên không tự nguyện ký HĐTN. Mục đích và nội dung của HĐTN vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Hình thức của HĐTN không đúng quy định pháp luật. Đồng thời, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của BLDS năm 2015 cũng được áp dụng đối với HĐTN vô hiệu. Vậy nên, HĐTN bị vô hiệu khi vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; khi bị giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hoặc do không tuân thủ quy định về hình thức. Hoặc HĐTN vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, trong trường hợp ngay từ khi ký kết, HĐTN có đối tượng nhà cho thuê không được phép cho thuê, … không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì HĐTN này bị vô hiệu. Ngoài ra, HĐTN có thể bị vô hiệu từng phần khi một phần của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của HĐTN. Thông thường, khi các giao dịch dân sự mà cụ thể là HĐTN bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của hợp đồng được áp dụng theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, có thể thấy rằng, HĐTN vô hiệu là hợp đồng mà không được pháp luật thừa nhận, do đó các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để xác định thiệt hại do đã dẫn đến tình trạng vô hiệu của HĐTN. Dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở kinh doanh, cửa hàng buôn bán ế ẩm phải đóng cửa hoặc trả lại mặt bằng Tìm hiểu thêm Ví dụ về đơn phương chấm dứt hợp đồng Các trường hợp chấm dứt HĐTN Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì việc chấm dứt HĐTN được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà ở năm 2014. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp như sau – HĐTN ở hết hạn trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng; – Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; – Nhà ở cho thuê không còn; – Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống; – Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; – Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt HĐTN ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; – Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTN Đọc thêm Hợp đồng hợp tác đầu tư Theo quy định pháp luật, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt HĐTN và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp theo quy định pháp luật như bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Trường hợp nhà cho thuê không thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt HĐTN khi bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. Ngoài ra, còn các trường hợp khác như bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; hoặc huộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật Nhà ở năm 2014. Ngược lại, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTN ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi như không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; hoặc khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Luật pháp cũng có quy định, bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTN ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Như vậy, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định và bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Liên quan đến giao dịch cho thuê nhà pháp luật cũng có quy định, “khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt”. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định theo quy định pháp luật thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của BLDS năm 2015, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. ** Doanh Nhân Sài Gòn sẽ tiếp tục đề cập tới trường hợp hoàn trả, nhận lại tiền đặt cọc thuê nhà và áp dụng sự kiện bất khả kháng trong HĐTN. HĐTN là một trong những hợp đồng dân sự. Hình thức của hợp đồng này là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê nhà để ở, kinh doanh,… nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt đời sống của các bên. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng nhà, bên thuê nhà giao số tiền đã thỏa thuận cho bên cho thuê nhà để sử dụng căn nhà. Trên thực tế, có nhiều sự kiện pháp lý liên quan đến việc ký kết HĐTN như hợp đồng vô hiệu, chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật, chấm dứt hợp đồng trái luật, đơn phương chấm dứt hợp đồng theo luật hoặc trái luật, chấm dứt hợp đồng trước hạn theo luật hoặc trái luật, thanh toán tiền, trả lại tiền cọc, trường hợp bất khả kháng,… và còn nhiều trường hợp xảy ra trên thực tế. Xem tiếp Hợp đồng vay tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 Bản án số 22/2010/DS-ST Ngày 27/9/2010 Về vụ án “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà”. Bản án số 588/2015/DS-PT Ngày 19/5/2015 V/v “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà” Hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh là một loại hợp đồng có thời hạn dài. Thông thường từ 3 đến 5 năm cho phù hợp với kế hoạch kinh doanh. Tuy nhiên, khi đi thuê bên thuê thường tập trung vào việc thuê ở vị trí đẹp, giá rẻ. Mà họ thường không chú ý đến tính pháp lý của mặt bằng thuê. Hậu quả là sau kinh doanh một thời gian. Bên cho thuê đòi lại mặt bằng với lý do hợp đồng vô hiệu. Quá trình xử lý hợp đồng vô hiệu không chỉ gây thiệt hại vật chất, mà còn làm hỏng kế hoạch kinh doanh của bên thuê. Xin lấy một bản án sau đây làm ví dụ để phân tích. Bà Xinh có cho Ông Quá thuê kios tại GV, HCM để kinh doanh buôn bán. Hợp đồng thuê có thời hạn năm 05 năm, giá thuê đồng/tháng, tiền cọc đồng, phí sửa chữa mặt bằng ông Quá bỏ ra là đồng. Tuy nhiên, căn nhà cho thuê này chưa rõ sở hữu có thuộc về Bà Xinh không hay thuộc Ông Đạo hoặc thuộc sở hữu chung của chị em và Xinh. Sau khi hợp đồng thuê nhà thực hiện được sáu 06 tháng, bà Xinh yêu cầu ông Quá trả lại nhà nhưng ông Quá không trả và yêu cầu tiếp tục thuê nhà thêm ba 03 tháng nữa. Ông Quá cho rằng Bà Xinh đột ngột chấm dứt hợp đồng là vi phạm pháp luật nên yêu cầu Bà bồi thường gấp đôi tiền cọc và tiền Ông đã bỏ ra để sửa chữa, tu sửa căn nhà. Bà Xinh khởi kiện ra Tòa yêu cầu lấy lại nhà với lý do hợp đồng vô hiệu, và buộc Quá trả tiền thuê đến thời điểm bàn giao. Về nguyên tắc chung, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Không hoàn trả bằng hiện vật, thì hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi thì phải bồi thường [[1]]. Vậy hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu áp dụng thế nào xoay quanh bản án này. Lỗi ông Quá hay của Bà Xinh hay cả hai? Ông Quá có phải trả tiền thuê đã sử dụng nhà đến thời điểm nào? Bà Xinh có phải đền bù cho ông Quá tiền đã bỏ ra để cải tạo sửa chữa hay không? Khoản tiền mà ông Quá đặt cọc để thực hiện hợp đồng có được tính lãi hay không?. Hãy xem Tòa án áp dụng pháp luật trong trường hợp này. Xác định lỗi của các bên Lỗi của bên cho thuê Theo Nghị quyết 01, một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp [[2]]. Khi áp dụng pháp luật, Tòa án nhận định Bên cho thuê có lỗi khi chưa chứng minh được căn nhà thuộc sở hữu hợp pháp của mình đã cho bên thuê thuê[ [3]]. Trong một bản án tham khảo khác, Tòa án nhận định lỗi của bên cho thuê khi biết rõ nhà chưa có chủ quyền, không thể tiến hành công chứng được nhưng vẫn cố tình cho thuê [[4]]. Lỗi của bên thuê Theo Nghị quyết 01, ví dụ về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua [[5]]. Khi áp dụng pháp luật vào Bản án số 22 Tòa án nhân định Bà Xinh chưa được công nhận chủ sở hữu hợp pháp, nhưng Bà Xinh và Ông Quá vẫn ký kết hợp đồng làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do lỗi của hai bên. Xem xét Bản án số 588, lỗi của bên thuê là đã nghiên cứu kỹ tình hình nhà khi ký hợp đồng, biết rõ nhà chưa có chủ quyền, không thể tiến hành công chứng nhưng vẫn cố tình thuê. Tóm lại, nếu hai bên biết rõ nhà chưa xác định chính xác chủ sở hữu nhưng vẫn cố tình giao kết hợp đồng thuê, thì lỗi thuộc về cả hai bên. Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Theo quy định của Bộ luật dân sự, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Nghị quyết 01 hướng dẫn chi tiết hơn [[6]], Tòa án buộc bên mua phải trả nhà cho bên bán, bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Áp dụng pháp luật vào Bản án số 22, Tòa án đã yêu cầu “ông Quá phải trả tiền thuê đến khi giao nhà..” cho đến khi “xét xử phúc thẩm“. Quyết định này là phù hợp với nội dung Điều 131 Bộ LDS. Theo đó, “không hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả“. Trong bản án số 588 [[7]], Tòa án còn yêu cầu bên thuê phải trả tiền điện, nước, tiền thuế thuê nhà do sử dụng còn thiếu tính đến thời điểm bàn giao. Ai phải bồi thường Theo Nghị quyết 01, Toà án phải xác định mức độ lỗi để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên. Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên. Áp dụng pháp luật vào Bản án số 22 khác quy định trong Nghị Quyết 01. Theo đó, Tòa án cả hai cùng có lỗi tương đương với nhau làm cho hợp đồng thuê nhà vô hiệu vì vậy thiệt hại bên nào bên đó chịu, không ai phải bồi thường. Trong Bản án số 588, Tòa án tính tổng thiệt hại rồi tính thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi. Việc áp dụng pháp luật trong Bản án số 588 phù hợp với Nghị Quyết 01. Xác định mức thiệt hại Theo Nghị quyết 01, thì mức thiệt hại gồm Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; Khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Trong Bản án số 22 liên quan đến khoản tiền bên thuê/bán bán bỏ ra để dọn dẹp nhằm khôi phục tình trạng ban đầu. Tòa án áp dụng theo hướng nếu việc dọn dẹp nhằm khôi phục lại nguyên trạng, thì bên thuê phải bồi thường khoản tiền này cho bên cho thuê. Nếu việc dọn dẹp nhằm để bên cho thuê tiếp tục sử dụng, thì bên thuê không phải bồi thường khoản tiền này cho bên cho thuê [[8]]. Về khoản tiền bên mua/bên thuê đã đầu tư cải tạo sửa chữa, nhìn chung Bản án số 22 và Bản án số 588 đều coi đây là khoản thiệt hại và yêu cầu bên cho thuê phải thanh toán cho Bên thuê khi nhận lại nhà [[9]]. Quyết định như vậy là phù hợp với Nghị Quyết 01 nêu trên. Khoản tiền mà bên mua/bên thuê đã đặt cọc để thực hiện hợp đồng Theo Nghị quyết của 01, trường hợp cả hai bên cùng có lỗi, thì không ai bị phạt cọc. Trong bản án phân tích, do nhận định cả hai bên cùng có lỗi, Tòa án cũng chỉ yêu cầu bên cho thuê phải hoàn trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê, mà không có lãi hay bị phạt cọc gì [[10]]. Nếu Bên cho thuê có lỗi làm hợp đồng vô hiệu, có thể Bên cho thuê phải bị phạt cọc và trả lãi đối với khoản đặt cọc mà Bên thuê đã đảm bảo để thực hiện hợp đồng. Cụ thể, nghị quyết 01 quy định bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS. Điều này cũng phù hợp với tinh thần của Án lệ số 09/2016/AL và thực tiễn xét xử, Tòa án quyết định theo hướng bên hoàn trả cũng phải chịu lãi trên khoản tiền đã nhận như trường hợp của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương [[11]]. Kết luận như trên đã phân tích, việc áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng vô hiệu tương đối phức tạp, đặc biệt việc xác định lỗi và thiệt hại để tính toán mức bồi thường. Việc này có thể làm chậm kế hoạch kinh doanh của Bên thuê. Do đó, để tránh rủi ro ngay từ đầu, Bên thuê nên xem xét kỹ các yếu tố pháp lý mặt bằng thuê, không nên vội vàng, mà cố tình giao kết dẫn đến hợp đồng vô hiệu sau một thời gian thực hiện. [1] Điều 131 Bộ LDS Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. 5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.” [2] Điều điểm a Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 [Nghị Quyết 01] Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó [3] Bản án số 22/2010/DS-ST Ngày 27/9/2010 Về vụ án “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà” [Bản án số 22] [4] Bản án số 588/2015/DS-PT Ngày 19/5/2015 V/v “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà” [Bản án số 588] [5] Điều điểm a1 đoạn 2 Nghị quyết 01 [6] Nghị Quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 [Nghị Quyết 01] [7] Bản án số 22/2010/DS-ST ngày 27/9/2010 của TAND Quận Y TPHCM [8] Tuy nhiên, Như trên đã nói hợp đồng vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Khi bà NĐ_Chi dọn quán trả lại nhà, thì các phần trang trí còn lại không còn phù hợp cho việc sử dụng đối với phía bà BĐ_Đinh, nên bà NĐ_Chi phải có nghĩa vụ khôi phục lại như hiện trạng ban đầu, phía bà BĐ_Đinh đã thông báo cho bà NĐ_Chi biết phải thực hiện nghĩa vụ này nhưng phía bà NĐ_Chi không thực hiện, vì vậy bà BĐ_Đinh đã cho tiến hành sửa chữa. Tuy nhiên việc sửa chữa của bà BĐ_Đinh lại nhằm mục đích để trang trí làm quán kinh doanh không nhằm khôi phục lại hiện trạng ban đầu, việc đầu tư trang trí lại là theo yêu cầu kinh doanh của bà BĐ_Đinh hiện là nhà hàng coffe Paris khai trương ngày 17/7/2009 vì vậy bà BĐ_Đinh tự chịu chi phí vật tư và do bà cũng là người có lỗi nên phải tự chịu thiệt hại. phía bà NĐ_Chi chỉ có nghĩa vụ hoàn lại tiền công cho các chi phí tháo gỡ sửa chữa cụ thể [9] Bản án 588 Buộc bà NĐ_Lưu Thị Thùy Xinh trả cho ông BĐ_Nguyễn Đình Quá, bà LQ_Trần Thị Tâm tiền đặt cọc nhà và chi phí xây dựng, sửa chữa là Tổng cộng Sáu mươi triệu tám trăm hai mươi tám ngàn một trăm hai mươi lăm đồng [10] Bản án 585 Buộc bà NĐ_Lưu Thị Thùy Xinh trả cho ông BĐ_Nguyễn Đình Quá, bà LQ_Trần Thị Tâm tiền đặt cọc nhà Bản án số 22 Như vậy khấu trừ phần chênh lệch giữa số tiền cọc bà BĐ_Đinh đã nhận với số tiền bà NĐ_Chi chưa thanh toán và trị giá tài sản của bà NĐ_Chi còn lại thì phía bà BĐ_Đinh còn phải trả cho bà NĐ_Chi số tiền là [11] Chẳng hạn, theo Bản án số 166/2016/DSST ngày 12-08-2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, “giấy xác nhận tạm ứng ngày 12/02/2015 là giấy giao tiền thực hiện hợp đồng chứ không phải là tiền đặt cọc. Việc bà Diễm từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự theo thảo thuận đã ký kết là do lỗi của bà Diễm làm cho hợp đồng vô hiệu, nên bà Diễm phải trả lại số tiền cho ông Hải và phải chịu bồi thường thiệt hại cho ông Hải theo Điều 137 BLDS 2005. Vì yêu cầu khởi kiện của ông Hải là tranh chấp hợp đồng đặt cọc không có cơ sở cho nên trong trường hợp này bà Diễm phải hoàn trả số tiền đã nhận và phải thanh toán tiền lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định đối với số tiền Mẫu hợp đồng thuê nhà ở mới nhất 2022 1. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở mới nhất 2022 Hiện nay pháp luật không quy định mẫu hợp đồng thuê nhà ở. Quý khách hàng có thể tham khảo mẫu hợp đồng thuê nhà ở sau Mẫu hợp đồng thuê nhà ở 2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở 2014, bao gồm - Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở 2014. - Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây + Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng; + Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; + Nhà ở cho thuê không còn; + Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống; + Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; - Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo mục 3. 3. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở * Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên cho thuê nhà ở Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau - Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014; - Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; - Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; - Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; - Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; - Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; - Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014. * Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê nhà ở Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây - Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; - Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; - Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Lưu ý Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Điều 132 Luật Nhà ở 2014 Diễm My Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info

hợp đồng thuê nhà vô hiệu khi nào